Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley N.º 7933) - gastos comunes, asamblea, administrador

La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley N.º 7933, del 28 de octubre de 1999) regula como funciona legalmente un condominio en Costa Rica: torres de apartamentos, oficinas, locales comerciales, o incluso urbanizaciones de casas que se dividen en "fincas filiales" bajo un mismo regimen — quien decide que, como se cobran los gastos comunes, y que pasa si un propietario no paga.

Obligacion de pagar gastos comunes (Articulo 13): todo propietario debe sufragar los gastos de administracion, conservacion y operacion de los bienes y servicios comunes. Renunciar a usar las areas comunes (por ejemplo la piscina o el salon de eventos) NO libera a nadie de pagar su cuota — la obligacion existe independientemente de si se usan o no esos espacios.

Que cuenta como gasto comun (Articulo 19): impuestos y tasas que afecten la propiedad comun, primas de seguro que fije el reglamento, gastos de administracion/mantenimiento/limpieza de areas comunes, el costo de mejoras aprobadas por la Asamblea, y cualquier otro que la Asamblea de Condominos autorice.

La deuda de cuotas es un gravamen sobre el apartamento (Articulo 20): las cuotas de gastos comunes que se deban, junto con sus multas e intereses, constituyen un GRAVAMEN HIPOTECARIO sobre la finca filial (el apartamento o local), superado en preferencia unicamente por el impuesto de bienes inmuebles — es decir, la deuda de condominio tiene prioridad de cobro sobre casi cualquier otra deuda que pese sobre la propiedad. El administrador puede emitir una certificacion de lo adeudado que, con el refrendo de un contador publico autorizado, sirve directamente como titulo ejecutivo para cobrar en juicio, sin necesidad de otro tramite previo.

Cuidado al comprar un apartamento en condominio (Articulo 21): quien vende esta obligado a entregarle al notario una certificacion del administrador de que esta al dia en el pago de cuotas. Si no lo esta, la persona que COMPRA se convierte en deudora solidaria de esa deuda — aunque despues puede reclamarle ese monto a quien le vendio. Por eso es clave pedir esa certificacion antes de comprar.

Asamblea de Condominos — que se puede decidir y con cuantos votos (Articulo 27), un punto clave para entender: los votos se cuentan segun el VALOR de cada finca filial dentro del condominio, no por "un voto por apartamento":

Requieren acuerdo UNANIME de todos los propietarios: cambiar el destino general del condominio, variar las areas proporcionales de las filiales, renunciar al regimen de condominio, o gravar/vender el condominio completo.
Requieren al menos dos terceras partes del valor total: cambiar el destino especial de una finca filial, construir pisos o sotanos nuevos, adquirir nuevos bienes comunes, autorizar el alquiler de areas comunes, o aprobar una reconstruccion.
Cualquier otro acuerdo (por ejemplo, aprobar el presupuesto anual o elegir administrador) se decide por mayoria simple del valor representado en la Asamblea.

El administrador (Articulos 29-32): puede ser una persona fisica o juridica, lo designa la Asamblea de Condominos junto con su remuneracion, y salvo que el reglamento diga otra cosa, actua como apoderado general del condominio. Recauda las cuotas, cuida y vigila los bienes comunes, y ejecuta los acuerdos de la Asamblea. Si no hay administrador o no actua, cualquier propietario puede hacer por su cuenta los actos urgentes de conservacion y cobrarle proporcionalmente a los demas.

Nota: esta ficha resume los mecanismos mas consultados de una ley de 42 articulos que ademas tiene un Reglamento propio con el detalle operativo. Cada condominio tiene su propio "reglamento de condominio y administracion" (inscrito en el Registro Nacional) que define detalles especificos como el monto de las cuotas, el periodo del administrador, y las sanciones internas — para un caso concreto, revisar primero ese reglamento del condominio especifico ademas de esta ley.